Методы и показатели оценки залогового имущества для ипотечного кредитования

При анализе результатов оценки следует обратить внимание на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе. При проверке удобнее оперировать стоимостью не всего объекта, а единицы сравнения, например, со стоимостью квадратного метра общей или полезной площади для доходной недвижимости, посадочного места для ресторанов либо места парковки для гаражей или автостоянок и т.п. При этом следует рассматривать объекты, сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым и принадлежащие к тому же сегменту рынка. Информацию о ценах на недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональных изданий о недвижимости и средств массовой информации; аукционов и открытых торгов; Internet. В среднем цены предложения могут отличаться от реальных цен продажи на 10–30% в большую сторону. Ставки арендной платы должны соответствовать диапазону ставок арендной платы при сдаче в аренду аналогичных объектов. Могут использоваться те же информационные источники. Значения ставки дисконта либо ставки капитализации должны быть адекватны оцениваемым объектам, при этом следует помнить, что чем рискованнее вложения в данный объект, тем больше значение ставки. Значения ставок капитализации, характерные для различных объектов в регионах, иногда публикуются в аналитических обзорах по рынку недвижимости. Диапазон ставок дисконтирования, приемлемых для доходной недвижимости, в России составляет 18–35%.

В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

Принятие в залог имущества, которое в силу различных причин может быть исключено из залога до истечения срока кредита (например, облигаций, которые будут погашены ранее срока возврата кредита), допускается, только если срок исполнения обеспечиваемых таким имуществом обязательств не превышает вышеупомянутого срока. Грамотное юридическое сопровождение предполагает, в первую очередь, юридическую экспертизу, а также предварительную экспертизу имущества, передаваемого в залог.

Чтобы понять, какие методы управления наиболее способствуют снижению того или иного риска, необходимо рассмотреть, какие из вышеперечисленных методов можно использовать для управления различными видами рисков обеспечения кредитов[16].

Это интересно:

Недостатки существующей системы бюджетирования предприятия
В процессе формирования и поддержания в актуальном состоянии системы бюджетирования перед организацией встает множество вопросов и проблем, в формулировке и решении которых тесно сплетаются организационные и поведенческие аспекты. На сегодняшний день они достаточно хорошо изучены и теоретически изл ...

Методы управления финансовыми рисками на предприятии
Цель управления финансовым риском – снижение потерь, связанных с этим риском, до минимума. Потери могут быть оценены в денежном выражении, оцениваются также шаги по их предотвращению. Финансовый менеджер должен уравновесить эти две оценки и спланировать, как лучше заключить сделку с позиции минимиз ...

Методы оценки кредитоспособности юридических лиц
Оценка кредитоспособности заемщика юридического лица может быть проведена различными методами (от греч. methodos - путь исследования - теория, учение). Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П [8] не дает рекомендаций по оценке кредитоспособности хозяйствующего субъекта. Положение рекомен ...