Методы и показатели оценки залогового имущества для ипотечного кредитования

Особое внимание при оценке залогового имущества отводится риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения. Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику. Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом делового риска и риска структуры капитала. Именно риск обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный вид риска более подробно.

Виды риска обеспечения кредита:

Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.

Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходов банка.

Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д.

Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.

Далее будут рассмотрены методы управления отдельным видом кредитного риска - риском обеспечения кредита. К проблеме управления риском обеспечения кредита необходимо подходить комплексно, а сам процесс управления данными видами риска должен включать в себя следующие методы: 1) мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества; 2) постоянная переоценка заложенного имущества; 3) диверсификация предмета залога; 4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества; 5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества; 6) страхование, причем желательно в страховой компании банка; 7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.

Это интересно:

Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия
Анализ платежеспособности предприятия дает понятие о степени защищенности интересов кредиторов и инвесторов, имеющих долгосрочные вложения в компанию. Характеризует способность предприятия погасить долгосрочную задолженность. Также платежеспособность организации характеризуется коэффициентами ликви ...

Регулирование отрасли государственными органами управления и основные проблемы отрасли
Главной целью развития металлургической промышленности России, определенной в комплексе мер по развитию отрасли на период до 2011 года, утвержденном распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.09.2002 № 1228-р, является превращение отрасли в динамично развивающуюся, высокотехнологичную, ...

Анализ динамики и структуры налоговых поступлений в республиканский бюджет
График 1. Динамика и структура налоговых поступлений в республиканский бюджет с 1994 по 2000 годы (млрд.тенге). Как мы видим налоговые поступления растут с каждым годом. Причем даже за такой относительно краткий промежуток времени (с 1994 по 2000 годы) рост налоговых поступлений впечатляющ. Причем ...