Характеристика моделей и методов ипотечного кредитования и оценки залогов

На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании - косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а, следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-инициатора.

При организации компании банки - держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно, банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг[15].

Это интересно:

Авторские пути повышения прибыли
Прежде чем приступить к поиску направлений по повышению прибыли предприятия ООО «Автозаводстрой» и разработке рекомендаций по стабилизации и улучшению финансового состояния, рассмотрим проблемы в финансово-хозяйственной деятельности предприятия, выявленные в ходе проведенного практического анализа. ...

Использование резервов по сомнительным долгам для целей оптимизации налогообложение прибыли
По характеру, содержанию и разнообразию выполняемых функций, по своим возможностям воздействия на деятельность предприятий и предпринимателей, по степени влияния на ход и результаты коммерческой деятельности налог на прибыль является основным предпринимательским налогом. Налог на прибыль является п ...

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД) устанавливается НК РФ, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов Москвы и Санкт-Петербурга. ЕНВД приме ...